연소득 6,000만 원, 기존 대출이 없을 때 DSR 40% 한도

이 값은 상한선입니다. 승인 금액이 아닙니다

이 페이지가 내놓는 금액은 규정이 논리적으로 허용할 수 있는 최대치입니다. 실제로 은행 창구에서 안내받는 금액은 거의 항상 이보다 낮습니다. 차이가 생기는 지점은 하나가 아니라 여럿이고, 그 각각을 알고 있어야 이 숫자를 오해하지 않습니다.

첫째는 스트레스 금리 가산폭입니다. 위 계산기의 가산폭 칸이 0으로 되어 있는데, 이것은 기본값이지 현실의 값이 아닙니다. 한도를 산정할 때는 실제 약정 금리가 아니라 거기에 일정 폭을 더한 금리를 쓰도록 되어 있고, 그 가산폭이 붙는 순간 한도는 눈에 띄게 줄어듭니다. 가산폭이 얼마인지는 상품의 금리 구조와 적용 시점에 따라 달라지므로 이 페이지가 대신 정해 줄 수 없습니다. 은행에 물어 확인한 값을 그 칸에 넣어 보면 이 페이지의 숫자가 얼마나 움직이는지 바로 보입니다.

둘째는 한도 비율 자체입니다. 40%는 은행권 주택담보대출에서 흔히 이야기되는 값이지만, 실제로 적용되는 비율은 금융기관의 종류와 대출의 성격에 따라 다르고 예외도 있습니다. 이 값 역시 계산기가 주장하지 않고 입력으로 받는 이유가 그것입니다.

셋째는 소득입니다. 여기 들어가는 값은 증빙 가능한 세전 연소득입니다. 실제로 통장에 들어오는 금액이 아니고, 성과급이나 급여 외 소득이 그대로 인정된다는 보장도 없습니다. 인정되는 소득이 조금만 줄어도 한도는 그에 비례해 줄어듭니다.

넷째는 이 계산이 아예 보지 않는 것들입니다. DSR은 소득에 걸리는 규제이고, 담보 물건에 걸리는 별도의 비율 규제가 함께 적용됩니다. 집을 사기 위한 대출이라면 대개 후자가 먼저 걸립니다. 그 밖에 신용도, 거래 이력, 금융기관별 내부 심사 기준이 모두 최종 금액에 관여합니다.

그러면 이 숫자는 왜 필요한가. 위쪽 경계를 알기 때문입니다. 계획을 세울 때 어떤 금액이 아예 불가능한지 먼저 알면 나머지 조건을 맞추는 데 시간을 쓸 수 있습니다. 이 페이지의 값보다 큰 금액이 필요하다면 가산폭이나 심사 기준을 조정해서 도달할 수 있는 범위가 아니고, 소득이나 대출 구조 자체를 다시 봐야 합니다.

한 가지 덧붙이면, 이 값을 다른 사람의 사례와 비교할 때도 조심해야 합니다. 같은 연소득이라도 인정되는 소득의 범위가 다르고, 기존 대출의 상환 구조가 다르며, 적용받는 한도 비율도 다를 수 있습니다. 인터넷에서 본 누군가의 한도가 자신의 조건에서도 나온다는 보장은 없습니다. 비교할 값은 남의 결과가 아니라 자신의 입력을 바꿔 가며 얻는 결과입니다. 위 계산기의 네 칸을 하나씩 움직여 보면 어떤 값이 자신의 한도를 가장 크게 좌우하는지 금방 드러나고, 그것이 이 페이지에서 가져갈 수 있는 가장 실용적인 정보입니다.

기존 대출이 0이라는 가정이 이 계산에서 하는 일

이 시나리오는 기존 대출 연간 원리금을 0으로 두었습니다. 그래서 허용되는 상환액 전부가 신규 대출 하나에 쓰입니다. 이 가정이 얼마나 강한지는 위 계산기의 기존 원리금 칸에 흔한 금액을 넣어 보면 알 수 있습니다. 자동차 할부 하나, 마이너스 통장 하나만 있어도 결과는 눈에 띄게 내려갑니다.

중요한 것은 그 하락이 잔액 때문이 아니라 연간 상환액 때문에 생긴다는 점입니다. DSR은 남은 빚이 얼마인지 묻지 않고, 1년 동안 빚을 갚는 데 얼마가 나가는지를 묻습니다. 그래서 잔액이 같아도 상환 방식이 다르면 여력을 전혀 다르게 잡아먹습니다. 원금을 함께 갚고 있는 대출은 이자만 내는 대출보다 훨씬 무겁게 계산됩니다. 만기가 가까울수록 같은 잔액이 더 큰 연간 상환액으로 나타나므로, 거의 다 갚아 가는 대출이 오히려 신규 한도를 크게 깎는 상황도 생깁니다.

여기서 자주 어긋나는 것이 사람들이 스스로 계산해 넣는 금액입니다. 지금 매달 빠져나가는 돈을 12배 하면 대개 맞지만, 맞지 않는 경우가 꽤 있습니다. 쓰지 않고 열어만 둔 한도성 대출은 사용액이 아니라 한도를 기준으로, 그것도 일정 기간에 나눠 갚는 것으로 가정해 계산하는 경우가 많습니다. 만기에 원금을 한 번에 갚는 대출도 원금을 기간에 배분해서 넣습니다. 두 경우 모두 실제 지출보다 훨씬 큰 금액이 잡히고, 그 차이만큼 신규 한도가 줄어듭니다.

그래서 이 페이지의 숫자를 자기 상황에 옮길 때 순서는 이렇습니다. 먼저 은행에서 자신의 기존 원리금이 얼마로 잡히는지 확인하고, 그 값을 위 칸에 넣습니다. 다음에 가산폭을 확인해 넣습니다. 그 두 가지를 넣고 나온 값이 훨씬 현실에 가깝고, 지금 이 페이지가 보여 주는 값은 그 과정을 시작하기 전의 출발점입니다.

한도가 필요한 금액에 못 미친다면 조정할 수 있는 것은 세 가지입니다. 인정 소득을 늘리는 것, 기존 원리금을 줄이는 것, 그리고 대출 기간을 늘리는 것입니다. 세 번째는 한도를 늘리는 대신 총이자를 늘리므로 대가가 분명합니다.

이 계산기가 반영하지 않는 것들, 그리고 그것이 중요한 이유

이 페이지가 정확히 계산하는 것은 하나입니다. 연소득, 기존 연간 원리금, 한도 비율, 기간이 주어졌을 때 스트레스 상환액이 한도 안에 들어오는 최대 원리금균등 대출액입니다. 입력값을 가지고 하는 일은 전부 직접 검산할 수 있는 산수입니다. 계산기가 하지 않는 일은, 입력한 한도 비율과 가산폭이 본인에게 맞는 값인지 판단하는 것입니다. 그리고 대출 예상액이 어긋나는 지점은 대개 거기입니다.

한도 비율부터 보겠습니다. 칸에 들어 있는 값은 출발점이지 본인에게 적용된다는 선언이 아닙니다. 한도는 금융기관 종류에 따라 다르고, 특정 용도와 금액은 일반적인 경우와 다르게 취급됩니다. 아예 비율 규제 밖에 있는 범주도 있습니다. 상황이 평범한 경우가 아니라면, 그 칸에 넣어야 할 숫자는 기본값이 아니라 거래하는 금융기관이 알려주는 값입니다.

다음은 소득입니다. 계산기는 입력한 숫자를 쓰고, 은행은 증빙 가능한 소득을 씁니다. 급여소득자라면 대개 두 값이 비슷합니다. 소득이 불규칙하거나 최근에 바뀌었거나, 인정받으려면 몇 년치 자료가 필요한 항목이 섞여 있다면, 인정 소득이 실제로 통장에 들어오는 금액보다 상당히 낮게 잡힐 수 있습니다. 한도는 소득에 정비례하므로, 소득을 10% 높게 잡으면 한도도 정확히 10% 높게 나옵니다.

상환 방식은 원리금균등으로 고정되어 있습니다. 가장 흔한 방식이고 연금 현가 공식이 기술하는 방식이기도 합니다. 원금균등 상환, 일정 기간 고정 후 변동으로 바뀌는 구조, 이자만 내는 거치 기간, 만기 일시상환이 섞인 구조는 상환 흐름이 달라지므로 한도도 달라집니다. 특히 거치 기간은 평가를 크게 바꿀 수 있고, 늘 차주가 기대하는 방향으로 바뀌는 것도 아닙니다.

마지막으로, 한도는 승인이 아닙니다. 비율을 통과하면 심사 대상이 될 수 있다는 뜻이고, 그 위에 금융기관의 신용평가, 담보 감정가, LTV 한도, 각종 취급 규정이 얹힙니다. 비율상으로는 더 큰 금액이 가능한데 실제 제안액은 그보다 작은 경우가 아주 흔합니다. 위 숫자는 이 한 가지 규제가 그어 놓은 천장으로 이해하시고, 시나리오 비교에 쓰시기 바랍니다. 자동차 할부를 정리하면 어떻게 되는지, 기간을 늘리면 어떻게 되는지, 금리가 0.5%포인트 높으면 어떻게 되는지 같은 비교입니다. 구속력 있는 숫자는 금융기관에서 받으십시오. 이 페이지는 계획을 세우기 위한 추정치이며 금융 자문이 아니고, 여기서 나온 어떤 숫자도 매수를 확정하기 전 마지막 확인이 되어서는 안 됩니다.