기존 대출 원리금이 DSR 한도를 이미 다 쓴 경우

한도가 음수로 나오지 않고 0에서 멈추는 이유

이 조건에서 계산기는 신규 대출 한도로 0을 내놓습니다. 산수만 보면 음수가 나와야 할 것 같습니다. 연소득 6,000만 원에 DSR 40%를 적용하면 1년 동안 원리금 상환에 쓸 수 있다고 인정되는 금액이 정해지고, 이미 갚고 있는 대출의 1년치 원리금 2,500만 원은 그 금액보다 큽니다. 뺄셈의 결과는 음수입니다. 그런데 계산기는 그 음수를 그대로 보여주지 않고 0에서 자릅니다.

이것은 반올림이나 표시상의 편의가 아니라 계산의 정확성 문제입니다. 이 계산기는 매달 감당할 수 있는 상환액에서 출발해 그 상환액이 갚아 낼 수 있는 원금이 얼마인지를 역산합니다. 상환액이 음수인 채로 그 역산을 그대로 돌리면 원금도 음수로 나옵니다. 화면에는 마이너스 부호가 붙은 커다란 금액이 뜨고, 그것은 아무 의미가 없습니다. 은행이 돈을 돌려준다는 뜻도 아니고, 그만큼 빚을 갚아야 한다는 뜻도 아닙니다. 숫자처럼 생겼지만 실제로는 "이 조건에서는 신규 대출이 성립하지 않는다"는 한 문장을 잘못된 형식으로 적어 놓은 것에 지나지 않습니다. 그래서 여력을 0에서 자르고, 결과 문장이 금액 대신 거절을 말하게 했습니다.

거절이라는 결론 자체는 정확하지만, 그것이 최종 판정은 아닙니다. 여기서 놓치기 쉬운 것은 이 계산이 하나의 스냅숏이라는 점입니다. 지금 이 순간의 소득과 지금 이 순간의 기존 원리금만 보고 있습니다. 두 값 중 어느 쪽이든 움직이면 결과는 바로 달라집니다. 소득이 늘면 허용되는 상환액이 그에 비례해 커지고, 기존 원리금이 줄면 남는 여력이 그만큼 생깁니다. 실제로 이 상태에 놓인 사람 대부분에게 현실적인 쪽은 후자입니다. 연봉 인상은 통제하기 어렵지만 기존 대출은 상환 계획을 바꿀 수 있기 때문입니다.

한 가지 더. 위 계산기의 기존 원리금 칸에 무엇을 넣었는지가 이 페이지의 결론을 좌우합니다. 여기에 들어가야 하는 값은 지금 실제로 통장에서 빠져나가는 금액이 아니라, 금융기관이 심사할 때 계산에 넣는 금액입니다. 두 값은 자주 다르고, 대개 후자가 더 큽니다. 마이너스 통장은 쓰지 않고 있어도 한도 전액을 일정 기간에 나눠 갚는 것으로 가정해 계산하는 경우가 많고, 만기에 원금을 한 번에 갚는 대출도 원금을 기간에 배분해 넣습니다. 지금 매달 이자만 조금 내고 있는 대출이 심사에서는 훨씬 큰 원리금으로 잡히는 것입니다. 반대의 경우도 있습니다. 계산에서 아예 빠지거나 완화된 기준이 적용되는 대출도 있습니다. 그러니 이 페이지의 결론이 중요한 결정을 좌우한다면, 마지막 확인은 반드시 대출을 신청하려는 금융기관에서 받으세요.

여력을 되찾는 방법은 사실상 두 가지뿐입니다

기존 원리금 칸의 숫자를 조금씩 내리면서 결과가 언제 0에서 벗어나는지 보세요. 허용 상환액에 못 미치는 순간부터 한도가 생기고, 거기서부터는 원리금을 조금 줄일 때마다 한도가 그보다 훨씬 크게 늘어납니다. 비례가 아니라 지렛대입니다. 1년치 상환액이 줄어드는 만큼이 아니라, 그 줄어든 연간 상환액이 30년에 걸쳐 갚아 낼 수 있는 원금만큼 한도가 늘어나기 때문입니다. 소액 대출 하나를 정리하는 일이 신규 한도에서는 그 대출 잔액의 몇 배로 돌아오는 이유가 이것입니다.

그래서 어느 대출을 먼저 정리할지가 금리 순서와 일치하지 않습니다. 순수하게 이자 비용만 따지면 금리가 높은 것부터 갚는 것이 맞습니다. 그러나 DSR 여력만 놓고 보면 기준은 다릅니다. 잔액 대비 연간 원리금이 가장 큰 대출, 즉 남은 기간이 짧아 원금을 빠르게 갚고 있는 대출을 먼저 정리하는 쪽이 여력을 가장 많이 돌려줍니다. 만기가 얼마 남지 않은 신용대출이나 자동차 할부가 대체로 여기에 해당합니다. 반대로 금리가 높더라도 잔액에 비해 연간 상환액이 작은 대출은 정리해도 여력이 별로 돌아오지 않습니다. 두 목표가 다르므로, 지금 급한 것이 이자 절감인지 대출 승인인지 먼저 정해야 합니다.

기존 대출의 기간을 늘려 월 상환액을 낮추는 방법도 계산상으로는 같은 방향으로 작동합니다. 다만 이것은 총이자를 늘리는 대가로 여력을 사는 일이고, 금융기관이 그 조건 변경을 받아 줄지도 별개의 문제입니다.

소득 쪽도 확인할 값이 있습니다. 여기 들어가는 소득은 증빙할 수 있는 세전 연소득이고, 실제 수령액이 아닙니다. 인정 범위는 소득의 종류와 금융기관에 따라 달라집니다. 급여 외의 소득이 있다면 그것이 인정되는지, 인정된다면 몇 년치 평균으로 잡히는지 확인해 보세요. 소득 인정 범위가 넓어지는 것만으로 이 페이지의 결론이 뒤집히는 경우가 드물지 않습니다.

마지막으로, DSR은 대출 가능액을 정하는 여러 규제 중 하나일 뿐입니다. 담보 물건에 걸리는 비율 규제가 따로 있고, 실제로 받을 수 있는 금액은 그 여러 기준 중 가장 낮은 값으로 정해집니다. 이 페이지가 0을 말한다면 다른 기준을 볼 필요도 없다는 뜻이지만, 반대로 여기서 금액이 나온다고 해서 그 금액이 승인된다는 뜻은 아닙니다.

이 계산기가 반영하지 않는 것들, 그리고 그것이 중요한 이유

이 페이지가 정확히 계산하는 것은 하나입니다. 연소득, 기존 연간 원리금, 한도 비율, 기간이 주어졌을 때 스트레스 상환액이 한도 안에 들어오는 최대 원리금균등 대출액입니다. 입력값을 가지고 하는 일은 전부 직접 검산할 수 있는 산수입니다. 계산기가 하지 않는 일은, 입력한 한도 비율과 가산폭이 본인에게 맞는 값인지 판단하는 것입니다. 그리고 대출 예상액이 어긋나는 지점은 대개 거기입니다.

한도 비율부터 보겠습니다. 칸에 들어 있는 값은 출발점이지 본인에게 적용된다는 선언이 아닙니다. 한도는 금융기관 종류에 따라 다르고, 특정 용도와 금액은 일반적인 경우와 다르게 취급됩니다. 아예 비율 규제 밖에 있는 범주도 있습니다. 상황이 평범한 경우가 아니라면, 그 칸에 넣어야 할 숫자는 기본값이 아니라 거래하는 금융기관이 알려주는 값입니다.

다음은 소득입니다. 계산기는 입력한 숫자를 쓰고, 은행은 증빙 가능한 소득을 씁니다. 급여소득자라면 대개 두 값이 비슷합니다. 소득이 불규칙하거나 최근에 바뀌었거나, 인정받으려면 몇 년치 자료가 필요한 항목이 섞여 있다면, 인정 소득이 실제로 통장에 들어오는 금액보다 상당히 낮게 잡힐 수 있습니다. 한도는 소득에 정비례하므로, 소득을 10% 높게 잡으면 한도도 정확히 10% 높게 나옵니다.

상환 방식은 원리금균등으로 고정되어 있습니다. 가장 흔한 방식이고 연금 현가 공식이 기술하는 방식이기도 합니다. 원금균등 상환, 일정 기간 고정 후 변동으로 바뀌는 구조, 이자만 내는 거치 기간, 만기 일시상환이 섞인 구조는 상환 흐름이 달라지므로 한도도 달라집니다. 특히 거치 기간은 평가를 크게 바꿀 수 있고, 늘 차주가 기대하는 방향으로 바뀌는 것도 아닙니다.

마지막으로, 한도는 승인이 아닙니다. 비율을 통과하면 심사 대상이 될 수 있다는 뜻이고, 그 위에 금융기관의 신용평가, 담보 감정가, LTV 한도, 각종 취급 규정이 얹힙니다. 비율상으로는 더 큰 금액이 가능한데 실제 제안액은 그보다 작은 경우가 아주 흔합니다. 위 숫자는 이 한 가지 규제가 그어 놓은 천장으로 이해하시고, 시나리오 비교에 쓰시기 바랍니다. 자동차 할부를 정리하면 어떻게 되는지, 기간을 늘리면 어떻게 되는지, 금리가 0.5%포인트 높으면 어떻게 되는지 같은 비교입니다. 구속력 있는 숫자는 금융기관에서 받으십시오. 이 페이지는 계획을 세우기 위한 추정치이며 금융 자문이 아니고, 여기서 나온 어떤 숫자도 매수를 확정하기 전 마지막 확인이 되어서는 안 됩니다.