대출 기간을 20년으로 줄이면 DSR 한도는 어떻게 달라지나

아닙니다. 기간을 늘리면 같은 연간 상환 여력으로 더 큰 원금을 갚아 낼 수 있게 되므로 한도는 커집니다. 그러나 같은 원금에 대해 이자를 내는 기간이 길어지므로 총이자도 함께 커집니다. 위 결과표에서 기간을 바꿔 보면 두 값이 같은 방향으로 움직이는 것이 보입니다. 그래서 판단 기준은 단순합니다. 필요한 금액이 짧은 기간의 한도 안에 들어온다면 기간을 늘릴 이유가 없습니다. 들어오지 않을 때에만, 늘어나는 총이자를 대가로 치를 만한지 따져 기간을 늘리는 것이 순서입니다.

아닙니다. 늘어나기는 하지만 갈수록 둔해집니다. 먼 미래의 상환액일수록 현재 가치로 환산할 때 크게 깎이기 때문입니다. 20년을 30년으로 늘릴 때 늘어나는 한도보다 30년을 40년으로 늘릴 때 늘어나는 한도가 훨씬 작습니다. 그리고 이 둔화는 산정에 쓰이는 금리가 높을수록 더 빨리 나타납니다. 스트레스 가산폭이 붙어 산정 금리가 올라간 상태라면 기간을 늘려 한도를 키우는 전략의 효율이 그만큼 떨어진다는 뜻입니다. 위 계산기에서 기간을 여러 값으로 바꿔 가며 직접 확인해 보세요.

세 가지 모두 대출 규모를 제한하지만 보는 대상이 다릅니다. LTV는 담보 물건의 가치를 보고 그 일정 비율까지만 빌려줍니다. DTI는 소득 대비 상환 부담을 보되 주택담보대출의 원리금과 다른 대출의 이자만 계산에 넣는 방식으로 쓰여 왔습니다. DSR은 소득 대비 부담을 보는 것은 같지만 모든 대출의 원금과 이자를 전부 넣습니다. 그래서 신용대출이나 자동차 할부가 있는 사람에게는 DSR이 가장 먼저 걸리는 제약이 되는 경우가 많습니다. 위 계산기는 DSR만 계산하며, 실제 대출 가능액은 이 세 가지 중 가장 낮은 값에 의해 결정됩니다.

지금 갚고 있는 모든 대출에 대해 1년 동안 나가는 원금과 이자를 더한 금액입니다. 이자만이 아니라 원금까지 포함해야 합니다. 매달 자동이체되는 금액이 있다면 그 금액에 12를 곱하면 대략 맞습니다. 다만 마이너스 통장처럼 한도만 열어 두고 쓰지 않는 대출, 신용카드 할부, 만기에 한 번에 갚는 대출은 금융기관이 실제 납입액이 아니라 별도의 가정을 적용해 계산하는 경우가 많고, 그 가정이 지금 내고 있는 금액보다 훨씬 클 수 있습니다. 정확한 금액은 은행에서 확인하는 편이 안전합니다.

대출을 신청하려는 금융기관에 직접 문의하는 것이 가장 확실합니다. 가산폭은 상품의 금리 구조에 따라 달라지고, 고정금리 구간이 길수록 낮게 적용되는 방향으로 설계되어 있습니다. 적용 기준은 금융당국의 조치로 정해지며 개정 주기가 짧습니다. 이 계산기가 기본값을 0으로 두고 사용자 입력으로 받는 이유가 그것입니다. 웹페이지에 박아 넣은 숫자는 얼마 지나지 않아 틀린 값이 되고, 틀린 줄 모르는 채로 계속 답을 내놓기 때문입니다. 0으로 두고 계산하면 가산 없는 상한선이 나오며, 실제 한도는 그보다 낮습니다.

갚은 대출의 잔액만큼이 아니라, 그 대출이 잡아먹던 연간 상환액이 감당하던 원금만큼 늘어납니다. 이 둘은 자릿수가 다를 수 있습니다. 예를 들어 연간 원리금이 1,200만원인 대출을 정리하면 월 100만원의 상환 여력이 생기고, 이 여력은 30년 만기 대출에서 수억 원의 원금을 감당합니다. 그래서 잔액이 작아도 원금 상환이 빠른 단기 대출을 먼저 정리하는 것이 한도 확보에는 가장 효율적인 경우가 많습니다. 계산기에서 기존 대출 연간 원리금을 0으로 바꿔 보면 그 차이를 바로 확인할 수 있습니다.

규제 한도는 감당 가능한 금액의 상한이지 권장 금액이 아닙니다. DSR 계산에는 생활비, 교육비, 보험료, 주택 관련 세금과 관리비가 전혀 들어가지 않습니다. 소득의 40%를 원리금에 쓰면서 남은 60%로 그 모든 것을 감당해야 한다는 뜻이고, 실제로 그렇게 살 수 있는지는 규제가 답해 주지 않습니다. 게다가 변동금리라면 금리가 오를 때 상환액이 늘어납니다. 스트레스 금리를 입력해 한도를 계산해 보고, 그 상태의 월 상환액이 지금 소득으로 감당 가능한지를 별도로 확인해 보시기 바랍니다.

여러 이유가 겹칩니다. 첫째, 은행이 인정하는 소득이 입력한 연소득과 다를 수 있습니다. 둘째, 기존 대출 상환액을 은행은 실제 납입액이 아니라 규정상 가정으로 계산했을 수 있습니다. 셋째, DSR을 통과해도 LTV 한도나 담보 감정가, 신용평가 결과가 더 낮은 금액을 만들 수 있고 최종 한도는 그중 가장 낮은 값입니다. 넷째, 스트레스 가산폭이 0으로 되어 있다면 이 계산기는 가산 없는 상한을 보여주므로 은행 한도보다 높게 나옵니다. 이 페이지는 계획용 추정치이며, 구속력 있는 숫자는 금융기관의 심사 결과입니다.